中交地產(000736)：背靠五商中交 胸懷鴻鵠之志

類別：公司 機構：華泰證券股份有限公司 研究員：陳慎/劉璐/韓笑 日期：2020-06-10

核心觀點

公司為中國交通建設集團旗下唯一A 股地產平臺，有望受益于集團全產業鏈資源和融資扶持，集團做強做大訴求較強。公司2015 年以來拿地、銷售齊發力，集中布局核心二線城市，土儲質量較高;前綠城核心高管李永前上任加速市場化改革，公司有望迎來全面成長期。我們預測2020-2022年EPS 為1.46、1.83、2.30 元，首次覆蓋，給予“買入”評級。

經營：2015 年起集團地產整合加速，土儲和銷售齊發力公司2010 年隨中房集團整體并入中國交通建設集團，2015 年中交集團旗下地產業務深度整合成為中交房地產集團，公司為地產集團旗下唯一A 股上市平臺。公司2019 年全口徑銷售金額達294 億，2016-2019 年CAGR達103%，盡顯黑馬本色。2016-2019 年拿地金額CAGR 達37.8%，布局城市數量由2015 年的5 個快速拓展至2019 年的24 個，且全部位于以長三角和成渝為主的五大城市群一二線城市。2019 年未竣工土儲929 萬平，測算貨值約1319 億元，滿足2.5 年的開發銷售需求，可持續發展能力強。

財務：業績具備彈性，央企背景構筑融資優勢

公司近年銷售管理費用率持續向行業平均水平回歸，銷售高增長帶動業績持續釋放，2016-2018 年營收和歸母凈利CAGR 分別達到100.4%和205.4%。2019 年受結轉結構、利息資本化率降低、少數股東損益分流以及資產減值的共同影響，歸母凈利有所下滑，但我們認為未來隨著優質項目逐步結轉，業績增速有望重回增長軌道。公司負債率水平整體高于行業平均，但凈負債率從此前高點逐步回落，財務結構整體健康，現金覆蓋倍數長期保持1.8 以上，2019 長債占比65.6%，2019 年6 月“聯合評級”上調公司主體評級，央企背景疊加規模擴張提速，融資優勢有望持續顯現。

管理：集團助推跨越式發展，平臺換帥注入新活力

中國交通建設集團明確表態全力推動中交房地產集團快速實現跨越式發展。早年中國交通建設集團派駐到綠城第一批高管中的核心人物李永前于2019 年先后任職公司總裁和董事長，上任以來開啟全面改革，在融資和拿地層面積極進取。此外中國交通建設集團國企改革提速，中交房地產集團納入“雙百企業”名單，未來在管理層面改革深化，集團也承諾逐步解決公司同業競爭問題，2021 年前逐步啟動下屬其他涉房企業與中交地產的深度融合，并協調綠城中國與中交地產的差異化經營。

小身材大夢想，首次覆蓋給予“買入”評級

我們測算公司當前股價相比每股RNAV 折價50.6%。我們預測2020-2022年EPS 為1.46、1.83、2.30 元。可比公司2020 年平均PE 5.8 倍，公司2015 年以來土儲和銷售齊發力，有望在新管理層領導下全面釋放業績彈性，我們認為公司2020 年合理PE 估值7-7.5 倍，目標價10.22-10.95 元。

首次覆蓋，給予“買入”評級。

風險提示：疫情發展不確定性，行業政策風險，行業下行風險，經營風險。