“345”融資新規或加速行業洗牌 房企降負債成下半年首要目標
在2020年房企年中報的業績會上，“345”融資新規成了高頻詞匯。
8月23日，央行、住建部在北京召開重點房地產企業座談會，會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
雖然沒有出臺具體的細則，不過“345”新規已經成為眾所周知的秘密。盡管這一新規在短期內扼住了部分開發商的喉嚨，不過在他們看來有助于行業穩健地發展。面對融資新規的倒計時，下半年，降負債將成為許多房企的首要目標，他們會如何做呢？
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土地市場火熱致政策轉向
此前，21世紀經濟報道稱，監管部門為控制房地產企業有息債務規模，出臺新規對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設置了“三道紅線”，具體為剔除預收款后的資產負債率大于 70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。
根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。即如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過 5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過 10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負債規模年增速不得超過 15%。
對于這一新規，中原地產研究院分析認為，從上半年的寬松政策到下半年開始趨向收緊，政策的轉向與房地產市場恢復較好，部分城市市場熱度上漲過快，土地市場活躍、溢價率高不無關系。而正榮地產董事長、執行董事兼行政總裁黃仙枝在8月24日的業績會上也表示，政策之所以出現一些變化，或與上半年部分城市土地市場出現過熱跡象有關。
不過，在企業看來，這一政策有助于行業健康發展。其中，龍湖集團首席財務官趙軼8月26日在業績會上表示，這一舉措的主要目的還是想穩住開發商的杠桿，控制負債不會過快增長，從而把房價的發展穩定下來。
“其實在這之前，包括像限制開發貸款、按揭貸款的額度，包括借公司債以新換舊，這一系列措施都是為了讓行業的融資體量能夠有序增長，而不是爆發式增長。整體而言，我們認為它會加快行業的健康化，對行業的發展是一件好的事情。”趙軼說道。
中南建設(行情000961,診股)CFO辛琦認為，這是針對房企、針對金融機構的雙管齊下的長效機制。限制負債增長規模，對于頭部房企來講，可能會更加穩定，而將來逆市飄紅、彎道超車可能變得越來越難了，也打消部分房企狂飆突進的念想。
對于這一新規，易居企業集團CEO丁祖昱分析認為，一旦融資新規落地，將對行業產生較大影響：土地市場降溫，新房銷售加速，對頭部房企是利好，對高負債的房企則影響較大，必將加速行業洗牌。
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行業將加速洗牌
天風證券(行情601162,診股)根據2019年財務數據統計，按照剔除預收賬款資產負債率為70%、凈負債率為100%、貨幣短債比為1三條標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中同時踩到“三道紅線”的房企共14家，踩到兩道紅線的房企共10家，踩到一道紅線的房企有14家。全部不踩線的僅有12家，其中僅有龍湖與濱江兩家企業為民企。
由此來看，下半年，降負債將成為大部分企業的首要目標。華創證券分析師周冠南指出，若“三道紅線”政策實施，房企存貨周轉有望提速，引入聯營、合營投資者的案例可能增多，銷售回款周期或將縮短。
中原視點分析指出，今年下半年，如果融資渠道受限，房企資金壓力加劇，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業績，回款能力將是房企持續經營的關鍵，預計房企可能采取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。
而中南建設CFO辛琦在業績發布會上指出，“融資新規落地后，要求我們在項目的合作層面，進一步增大權益類的合作；也逼著我們在‘股+債’的模式里，可能在‘股’的端口需要做更多的努力。”雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林則表示：“下半年如果沒有好地、好項目，就到明年再拿地，目前拿地一定要把負債比控制在70%左右的合理水平。”
相比之下，沒有踩線的企業則會更加游刃有余。以龍湖為例，截至2020年6月30日，龍湖集團凈負債率51.4%，在手現金784.0億元，現金短債比為4.55倍。銷售方面，今年上半年，龍湖集團實現合同銷售金額1111.0億元，同比增長5.2%；實現營業額511.4億元，同比增長32.6%；實現歸屬于股東的凈利潤為63.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后的核心凈利潤52.7億元，同比增長12.1%。
此外，作為一家民營房企，龍湖集團保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，融資利率與華潤、中海等央企相當。無論是從銷售端還是融資端來看，龍湖都手握一手好牌。
除了地產開發業務外，如今寬松的財務局面也讓龍湖在其余航道上更加游刃有余。對于新規的影響，招商證券(行情600999,診股)趙可團隊認為這樣會帶來兩個結果：一方面，表現為龍頭房企的開發類基本盤規模可能迎來明顯高于行業增速的上漲；另一方面，表現為這類房企的生態鏈孵化動作游刃有余，也僅僅只有這類房企才能做到。
龍湖上半年的表現證實了這一判斷。商業運營方面，上半年，龍湖主動給予商戶的金融支持和互動扶持，推出線上創新以及空間的創新、點位高效利用等措施，獲得了26.7億元的租金收入，且全年有望達到60億元。而疫情也沒有減緩龍湖商業的節奏，下半年，龍湖商業將會迎來8個商場的開業，2021年新開業商場預計為10個。
此外，租賃住房業務方面，龍湖亦有信心達成2020年冠寓計劃開業10萬間，租金收入達到20億的目標。其第四個主航道——龍湖智慧服務的實際管理面積也已經達到1.32億平方米，今年的收入有望達到60億。
龍湖集團CEO邵明曉在業績發布會上表示，未來公司的地產開發業務預計會保持每年雙位數的增長，商業運營、租賃住房、智慧服務業務都有信心會保持每年30%的增長。全集團的利潤增長非常可期，今年有望達成20%的增長。
進入房地產下半場，行業競爭，比的是誰能活下去、活得好、活得久。此次融資新規下，房企將會有怎樣的表現，我們將持續關注。