01

　　“有一所房子，面朝大海，春暖花開”。

　　這是多少人的夢想啊，如果這房子買的便宜、買完飛漲就更好了，眼前的茍且、詩和遠方一樣都不耽誤。

　　這樣的房子存在嗎？在一些中介和開發商嘴里，乳山銀灘就是一個完美的選擇。

　　很多人可能都不知道乳山這個地方，這是山東威海下面的一個市，臨黃海，因為境內的“大乳山”而得名，這里的位置其實不錯，地處青島、威海、煙臺三市銜接的腹地。

　　光看“銀灘”這個名字，你也能想象出一片銀色沙灘的樣子，在北方，算是不錯的海景了。

　　這里從1992年7月開始興建，1994年7月被批準為省級旅游度假區，規劃面積8.5平方公里，但是建設速度一直很慢。

　　進入新世紀，有人看中這里的潛力，大筆資金突然沖了進來，2000年的時候，這里的房地產投資只有8000萬，2005年增加到7.53億元，2007年至2010年是乳山地產發展的巔峰，每年的投資額都在30億以上，這些錢砸到土地里，房子像莊稼一樣密密匝匝的建出來，大家共同打造的概念就是“海景房”。

　　穿過白沙灘鎮的銀金大道、穿過海陽所鎮的金銀大道和風景區旁的長江路，這一片地上，大大小小建了100多個小區，而每個小區，少則近十棟，多則近百棟房子，房子的總量有多大呢？這里別說住下附近兩個鎮的居民了，如果完全開發，住下整個乳山的市民，也是綽綽有余的。

　　自己肯定消化不了，那就從其他城市拉人過來買房吧，大巴車接踵而來，乳山銀灘很快變的有名起來。

　　這里的關注度比乳山市區的關注度還要高，如果從二手房網站上搜一下，乳山市區只有397套在售房源，而銀灘有3267套在售，是市區的8倍多。

　　02

　　為什么會有這么多二手房出售呢？原因很簡單，房價跌的太慘了！

　　有一種說法，叫做“跌回十年前”，這說法在銀灘非常不準確，這里的房價大概分成三個階層：

　　1、最慘的房子在過去15年跌了60%多，完美錯過了房地產好幾個上漲周期。

　　貓哥看了一眼掛牌價最低的那套，一套70平的房子開價7.3萬，單價只要1000多，小區在2005年開盤的，新房售價已經快3000元了，如今已經跌了三分之二，再算上這些年的貨幣增速話，基本上就是血虧。

　　2019年的時候，價格還沒這么慘，去年7月時最低價還能維持在1800元/㎡，誰能想到白菜價的海景房，一年時間還能再跌45%？

　　2、當然不是所有的房子都這么慘，中間階層的房子過去這兩年也就跌了快50%，有人兩年前7000塊錢買入，買完了沒多久發現周邊的二手房還不到4000塊，很多房子都是這樣的情況，大概在銀灘目前的均價3800元左右波動，早起買入的房主基本都是虧的。

　　3、銀灘房產鄙視鏈的頂端是新房。這里完全是另一個景象，8、9千的很多，1.2萬、1.5萬的也不少。

　　一個不大的區域，房價高低差了十幾倍，像前面說到的掛牌最便宜的那套海之緣花苑，與在售的最貴住宅長城文華花苑是同一家開發商開發的，他們開盤前后不過相隔5年，但高低價差達到了11倍。

　　而要說地理位置，最便宜的海之緣花苑，距離銀灘風景區還要更近一點，位置的優越完全沒有體現在價格上。

　　與價格相對應，銀灘的房地產也是兩個景象，二手房一片慘淡，掛好幾個月也沒人問，新房市場紅火連天，特別是從貝殼找房上來看的話，感受到的完全是一片火爆景象。

　　這種反差是怎么造成的呢？

　　這就涉及到了乳山銀灘獨特的銷售模式。

　　03

　　這里房地產剛起步的時候，房子還是以賣給本地人為主，但是乳山沒那么多人啊，后續的賣房難度不小，于是，就把視線轉到了外地人身上。

　　房子想順利賣出去，就得會包裝，離海邊這么近，妥妥的海景房了，吹著海風看著海，這是多劃算的旅游地產；

　　這么舒適的環境，多么適合來這里養老啊，養老地產的概念就有了吧？

　　而且乳山還是著名的長壽之鄉，這些概念打包在一起，目標人群直截了當：有錢地方的中老年人群。

　　于是各種銷售團隊奔赴北京、天津、青島等等城市各種宣傳。

　　城里人圖個啥呢？空氣好，能看海，北京霧霾還很嚴重的時候，不少北京的看房團開往銀灘，空氣好這一點，就誘惑了不少人掏錢，畢竟不差錢，這里一套房只是北京的零頭。

　　就這樣，銀灘涌入了全國各地的“看房團”，而“看房團”也成為地產商和中介們最大的財富密碼。

　　前兩年的高峰時期，銀灘旅游區的停車場，都被來自全國各地的看房團大巴占領了，不少團都是不收錢還供吃住的，稍微黑心點的也收錢，比如北京過去吃住全包100塊，老人家們很開心，100塊，就當旅游也行啊，畢竟是海邊啊，這可比三亞便宜多了，于是銀灘每天人頭攢動。

　　你還別說，這一車車的人，銷售轉化率很高，于是大家都有了默契——沒有看房團的帶領，散客恕不接待。

　　為啥呢？

　　一團一團的人，人多，方便走量，而且沒有外人參與，也容易被這里面的價格和銷售策略忽悠住， 這就是個典型的場景消費了，參加過旅游團購物環節的人都知道，在那個場景下，銷售一頓吹，感覺效果驚人，不知不覺就下單了，貴賤都沒法比較，只是咱們買的也就是些特產、奢侈品之類的，但這些圖便宜來的老人家買的是房子。

　　但是散客就不一定了，散客可能已經走過周邊的小區了，有過了解可就不好忽悠了，尤其是周邊的二手房的價格可比新房有吸引力多了。

　　所以‘看房團’會把時間安排得很緊，也根本不給客人接觸當地人的機會，被一通忽悠買了房的人根本不知道這里二手房這么便宜。

　　價差一直都在，買房的賣房的都達成一種默契，看房團看新房，散客買二手房，基本上已經算是約定俗成，各個對自己面對的價格都沒有異議，那當時的場面可能就是皆大歡喜了。

　　所以，新房火爆，乳山房價上漲，海景房房價過萬的神話，傳遍了全國，買房賣房，循環往復，有些人就被坑慘了，有的人剛買完沒多久就發現周邊的二手房價格很低，但是買都買了，就當買個海景房養老自住吧。

　　04

　　事實證明，這么想也是很天真的。

　　這地方位于北緯37度，夏天涼快，去度度假也還好，其他時間真的不太適合，尤其冬天，海邊的風跟刀子差不多，從大城市來這兒過冬，可能是找罪受。

　　而且，這里并不是所有的房子都有暖氣，可能人家設計的時候就沒考慮過有人冬天會在這邊住吧？

　　當地的住戶說，多數小區夏天可能有10%的入住，冬天估計連1%都沒有，太冷了。

　　不光是氣候，生活也很不方便，出行主要靠“小蹦蹦”，賣菜的沒有賣房的人多，當初說的什么旅游地產、養老地產啥的，通通不太靠譜。不少人說，除了房子，其他該有的都沒有。

　　其實，所有以“江河湖海”景作為最終賣點的房子是需要一些煙火氣做支撐的，否則就是一堆鋼筋混凝土，說養老概念，周圍的配套設施得健全吧，起碼醫療條件得好一點吧，至少頭疼腦熱甚至生離死別，都能有地方去，如果到了這種地步還得“打回原籍”，那這哪兒是養老啊，這就是遭罪。

　　海南這些年價格漲了不少，是因為地理位置獨特，中國人避寒的需求比避暑的需求更大， 這是三亞甚至整個海南被東北人“占領”的原因之一，而且這些人穿越多半個中國去海南，不僅因為氣候原因，主要還是能在那扎根，能提高生活質量。

　　而銀灘這個路子，有點殺雞取卵式的意思了，買個房撂荒，家里有礦也不是這么個花法，老這么玩的地方，還是遠遠的避開吧。