2019年下半年開始，王浩所屬的房企為了達到主管部門要求的負債率指標，開始控制負債，“有些區域公司負債不高，現金流很充沛，但集團還是要求區域公司提前償還貸款，銀行都不樂意了，區域公司只能打電話逐個溝通。”

　　他彼時不理解公司的保守做法，直到2020年8月20日，住建部、央行約談了12家房企，拋出房企融資的三條紅線（又稱“融資新規”）：1、剔除預收款后的資產負債率大于70%；2、凈負債率大于100%；3、現金短債比小于1倍。根據踩紅線的不同情況，又將各個房企歸入紅橙黃綠四檔。

　　參會的金茂、保利、中海、華潤和華僑城等，位列財務最健康的綠檔，按照融資新規，綠檔房企次年可以新增15%的融資規模，王浩所屬公司即其中之一。

　　至此，他恍然大悟。

　　時日至今，財務高杠桿成了多數房企的標配。8月13日，陽光城(行情000671,診股)集團執行副總裁吳建斌在博鰲地產論壇上指出，房地產的高財務杠桿是降不下來的，一是沒這個條件，二是沒這個理由。

　　但融資新規還是來了，且留給房企的時間已經不多了。“監管要求9月30日房企就得拿出降檔方案。”一家閩系房企副總張恒表示。

　　在房企的中期業績會上，“如何應對融資新規”成了房企掌門人的必答題。杠桿高者表示一定積極降杠桿。財務穩健的“好學生”，不敢沾沾自喜，承諾將繼續控制負債。

　　但一個共識正在形成：短期內再難出現彎道超車的黑馬房企了。

　　山雨欲來風滿樓

　　三條紅線標準之下，全部踩線的房企歸入紅檔，踩兩條線者歸入橙檔，踩一條線者歸入黃檔，一條不踩者歸入綠檔。

　　“制定紅線標準的財務數據以2019年財報為準，而不是2020年中報，其因有二：一是融資新規出臺時一些房企還沒出2020年中報，二是疫情對財務數據有影響，2020年中報業績不好作為制定新規的標準。”金地集團(行情600383,診股)江蘇區域副總裁郝強表示。

　　按此標準，在2019年銷售排行榜前30強中，恒大、融創、綠地、富力、金科、華夏幸福(行情600340,診股)等位列紅檔，中梁、陽光城等位列橙檔，碧桂園、萬科、新城等位列黃檔。綠檔如保利、中海、招商蛇口(行情001979,診股)、華潤、金地、華僑城、金茂等，但也有少數民企，如龍湖和世茂。

　　各家房企紛紛在2020年中期財報會上表態。

　　佳兆業管理層表示，其凈負債率已從去年底的144%降到今年年中的130%，希望到年底降至120%；龍湖董事長吳亞軍表示，不因未踩三條紅線而沾沾自喜，將進一步堅持財務自律、穩健發展。

　　“三條紅線跟我們沒啥關系，”山東某小房企的董事長表示，小房企本身并不太規范，平常與專業金融機構沒有交集，也很難從那里拿到貸款，“我們在當地的龍頭住宅開發項目，合計貨值四五億元，但在四大行那兒借不到錢，只是從地方城商行借到一點錢。”

　　早在融資新規“山雨欲來”之前，地產行業早已“風滿樓”。

　　平安銀行(行情000001,診股)的一位員工表示，從去年年底以來，平安銀行旗下的房企開發貸，存量的可以延續，新增的則批得越來越少，“因為上面規定各家銀行對房企的開發貸要進行額度控制，不得增加。”

　　中信銀行(行情601998,診股)的一位員工表示，目前還不清楚融資新規如何落實到金融機構的執行層面。

　　“銀行多是以地產項目為標的發放開發貸，信托等非標貸款也是以項目本身為融資標的，所以房企整體的杠桿率指標對此類融資影響不大。受影響最大的是公司債，因為房企本身即發債主體，如果財務指標不過關，可能過不了發債審核這一關。”

　　某閩系房企副總張恒透露，監管要求房企9月30日前提交具體降檔方案，圍繞三條紅線的指標，各家制定不同細化目標，在三年內降到監管認可的范圍。

　　“上市房企不需要每個月都向監管層提交公司財務情況，但每年四個季度的報表數據是要公開的。”至于非上市房企的監管，張恒說，這要看監管會不會把權力下放，讓省市部門盯防那些在區域市場比較強的房企。

　　繼續熱捧高周轉

　　不管融資新規的監管細則如何，房企都要拿出應對方案。

　　吳建斌在博鰲地產論壇上表示，房企無非三個杠桿，經營杠桿、財務杠桿、合作杠桿，“經營杠桿要求房企高周轉，財務杠桿意味著高負債率，合作杠桿就是跟別家房企合作開發以降低自身資金支出。”

　　融資新規針對的是財務杠桿，合作開發已是目前大多數房企的發展策略，最有效的出路應該是不斷加碼經營杠桿，繼續高周轉作業。這意味著房企需在高周轉的最后一環——銷售方面進一步發力，而銷售回款的增加，可以同時降低房企的財務杠桿。

　　近年來，一向以品質著稱的龍湖、綠城都投靠了高周轉陣營。

　　綠城2020年中報顯示，其從拿地到開工、開盤、歸還股東投入及交付周期，分別按年提速24%、10%、14%及5%。龍湖CEO邵明曉表示，龍湖項目的周轉率這兩年越來越高，如今從拿地到開盤，基本上能保持在4-8個月之內，快的話五六個月以內就實現了銷售開盤。

　　以銷售狼性著稱的某頭部房企亦是如此。這位頭部房企鄭州分公司員工表示，公司從2019年11月、12月份以來，要求非營銷線員工每個人都必須賣出一套房子，今年2月開始，指標上升到每個人賣出兩套，但大多數人都不達標，“市場太不景氣了。”

　　從中報數據來看，目前除了恒大、世茂、龍湖、萬科等龍頭房企上半年銷售額同比增長之外，其他中小房企的銷售額同比下降。例如，富力上半年權益銷售額為510.6億元，同比下降15.21%；華夏幸福上半年銷售額419.33億元，同比下降35.02%。

　　銷售回款乏力、監管又不允許擴大負債，于是一些現金流緊張的房企，早就開始少拿地甚至不拿地。

　　公開信息顯示，富力2019年7月底就在公司內部明確發文，下半年基本不拿地，抓銷售促回款。2020年上半年富力購置的土地儲備權益可售面積約243萬平方米，相當于去年同期的21%。

　　在閩系房企副總張恒看來，很多房企的高負債是因為拿了很多土地，“如果大部分是可以馬上開發的住宅用地，壓力就不大，如果是文旅、商業、酒店土地，或者還沒確權的土地，開發銷售的周轉速度太慢，資金壓力是非常大的。”

　　而對于非住宅等開發周期更長的土地，處理方式之一即盡快剝離。例如恒大近期集中出售了旗下200多個商業地產項目。

　　干脆不做并購了

　　“現在看房企，基本是兩個指標，一是融資成本，二是土儲數量，如果一家房企融資成本極高，土儲又低，在目前這種態勢下，可能會被洗牌出局。”中信信托一位地產業務人員如是判斷。

　　他進一步說，此前中小房企還可以通過財務杠桿，擴大土儲和銷售規模，實現彎道超車，但在融資新規之下，基本上不可能了，“以后的形勢只能是強者越強，弱者越弱，房地產行業的集中度將越來越高。”

　　克爾瑞數據顯示，2019年前十房企銷售額市占率28.2%，同比上升1.3個百分點，百強房企銷售額市占率更是提升5.4個百分點，達到72.1%。

　　國家統計局顯示，2019年商品房銷售額159725億元，同比增長6.5%，明顯低于2018年的35.1%，而TOP10房企銷售額2019年增速的平均值為17.2%，遠高于行業增幅。這意味著，在行業銷售額接近天花板之際，頭部房企增幅是以中小房企的沒落甚至謝幕為代價的。

　　“一旦融資渠道繼續收縮，這些房企或許只能出售項目或股權籌措資金了，”上述中信信托人士表示，一些高杠桿房企現在是被動負債，“在他們的負債表中，不少是信托等非標債務，利率高達12%以上，而賣房的凈利率不過7%-8%，甚至更低，所以他們舉債是為了借新還舊。。”

　　大房企對于并購變得愈發謹慎。該信托人士稱，一般而言，并購方的資產負債率較低，被并購方的資產負債率高，并購之后的結果則是，并購方的資產負債率相應升高，一旦觸及條道紅線，就會影響并購方的后續融資。

　　這亦解釋了大房企面對并購標的時的虛晃一槍。

　　例如萬科7月31日與泰禾簽署的意向入股協議規定，泰禾必須自己先解決其債務問題，然后萬科才會出資入股。世茂對于福晟集團，實行的是托管，而非并購，不對福晟集團增信，亦不負責福晟集團的債務。

　　上述山東小房企老總表示，一家離紅線還有一點距離、融資額度頗有余裕的頭部房企，實行了以下的并購方式：某地產項目公司沒錢，尋求資金幫助，該房企在并購對方時先不出錢，而是將其并入體內后，再使用自身授信額度獲得貸款，然后再用貸款支付給對方并購款。

　　此舉雖然占用了該房企的融資額度，但讓其在并購時未影響自有現金流。還有個別房企，干脆放棄并購機會。

　　一家頭部房企鄭州分公司的員工透露，洛陽某項目合作方有土地，但是缺錢，找到該房企鄭州分公司尋求合作，兩者一拍即合，“于是鄭州分公司向上級華北區域公司尋求3億元的資金支持，華北區域回復稱：‘我們沒錢，你們自己想辦法’，然后項目合作就黃了。”

　　（應受訪者要求，王浩、張恒、郝強為化名）