在這個長假來臨前，樓市變局還在繼續。

　　9月14日，成都調控加碼，提出個人住房轉讓增值稅征免年限調至5年。

　　9月23日，長春調控加碼，提高首付比例、三套停貸、限房價、限地價；

　　9月23日，東莞調控加碼，主要針對公積金買房；

　　9月28日，唐山調控加碼，限房價、競地價，二套房首付比例不低于50%，三套房暫停商貸；

　　9月30日，銀川出臺調控，首套房首付不低于20%，2年限售；

　　……

　　無一例外，都是今年房價漲幅領先的城市，也是先后被約談的幾個重點城市，都難逃“槍打出頭鳥”的命運。

　　而據不完全統計，截至9月28日，全國房地產調控政策次數達376次。

　　加上對房企的“三條紅線”、房貸資金的嚴監管、HD泄露文件的風波，下半年的樓市走向，顯然比寒冬來得更快。

　　而在此之前，一波北方城市房價下跌潮，更是刷遍了朋友圈。

　　天津、石家莊、濟南、青島、鄭州，幾個北方大城市都陷入房價大跌的漩渦中，即便有辟謠有曲解，但真實的狀況依然像迷霧般，讓人看不清。

　　北方城市房價真的不行了？哪個城市房價真的在跌？過去5年甚至10年間，哪些城市的房價在漲？哪些城市又在跌？

　　1

　　北方城市的房價，全都在下跌？

　　在國家統計局公布的8月份70個大中城市房價變化表中，59個城市的新房環比上漲，9個城市下跌。

　　更能反映市場價格的二手房市場，48個城市環比上漲，18個城市下跌。尤其是廣州，二手房市場連續兩個月領漲全國。

　　而與去年相比，70個城市的二手房價漲幅表現，更為具體。

　　70個城市中，有43個同比上漲，27個城市出現了下跌，下跌的城市數量有所擴大。

　　43個上漲的城市中，深圳漲了15.9%排在第一，唐山漲了14.6%排在第二，也是僅有的兩個漲幅在15%左右的城市。深圳的氣勢還在，年中再次調控加碼后，資金開始外溢，這也是廣州、尤其是惠州等地房價近期大幅上漲的原因之一。

　　此外，西寧、沈陽、無錫、銀川四個城市的漲幅都超過了9%，排在第二梯隊，而這些漲幅較大的城市，都進了兩次被約談名單，調控也紛紛出爐。

　　而在27個下跌的城市中，牡丹江下跌8.3%排在倒數第一，貴陽、天津、鄭州、湛江四個城市的跌幅都超過了4%，天津和鄭州下跌的情況確實存在。

　　從區域分布看，上漲的43個城市中，南方城市占了24個，北方城市19個。下跌的27個城市中，南方城市占了18個之多，北方城市僅有9個。

　　雖然上漲前10名中也有唐山、沈陽這樣的北方大城市，而下跌的城市中，也不乏貴陽、武漢這樣的南方重鎮，但當天津、青島、濟南、鄭州、煙臺、石家莊等6個北方經濟重鎮全都在下跌，自然會有北方城市房價不行了的感覺。

　　2

　　但當我們把時間線拉長到5年，南北方城市房價的差距就明顯了許多。

　　在70個大中城市中，無論是一二線，還是三四線，5年來的房價全部實現上漲，也能窺探出2016年這一波全國房價上漲潮的威力。

　　其中，深圳上漲近80%，依舊排在第一，從經濟增長到人口增長，深圳無疑都是最具房價支撐力的城市。

　　排在第二位的是合肥，5年來上漲65%。這座行政上劃歸中部，卻在實際發展中緊綁長三角的城市，依靠穩步的經濟增長，房價在2016年開啟暴漲模式，成為當時“房價四小龍”的領跑者。

　　無錫、廣州、杭州、北京四個城市的漲幅都超過了50%。廣州、北京兩個一線城市的漲幅在情理之中，而杭州則得益于近年來的經濟和人口快速發展，房價也一直居高不下。

　　南京、廈門、武漢、上海、濟寧、寧波、唐山這7個城市的漲幅都超過了40%。三四線城市開始登場，如果說唐山尚在京津冀都市圈，人口、資金外溢加上供需不平衡導致唐山的房價一直漲到現在，那么濟寧這座在山東并不出彩的城市，卻上漲40%以上，著實令人意外。

　　同樣的行情，也發生在后面的徐州、九江、贛州、洛陽等城市身上，三四線城市房價的上漲，其實超過很多人的想象。

　　而從區域分布上看，前10名的城市中僅有北京1 個北方城市，南方城市實現霸榜。在前20名城市中，也只有5個北方城市入圍。

　　顯然，經濟高增速、人口高增長，致使南北經濟的差距越拉越大，也讓南方城市的房價更具底層支撐力。

　　3

　　當我們把時間線再次拉長到10年的緯度，各個城市的房價表現又是如何？

　　船長收集了過往10年間217個城市的房價數據，覆蓋一二三四五(行情002195,診股)六線。令人驚訝的是，10年來房價下跌的城市只有2個，215個城市的房價都是上漲態勢。（詳細表格在文末）

　　先來看漲幅前50名的城市。50個城市的房價，10年來的漲幅都超過了120%，翻倍成為最基礎的門檻。

　　其中，深圳上漲334%，比2010年的房價增長了3.34倍，高居全國第一位。這里不僅是全國經濟開放最前沿、經濟技術實力最前沿，順帶著也成為房價最高峰。

　　廈門10年上漲293%排在全國第二位，2020年的房價已經接近5萬元/㎡，這個數據也能排到全國前5。廈門是特殊的，島內的可用地開發殆盡，而最好的教育、企業、醫療資源都在這里，房價便持續走高。

　　東莞10年上漲200%排在全國第三，從2010年的6400元/㎡漲到接近2萬元/㎡。這個依靠制造業加工起步的城市，2019年GDP與萬億只有一步之遙，2019年GDP增速在廣東排第一。堅實的經濟底子，加上深圳資金外溢，東莞的房價漲幅殺進前三。

　　排在四五六位的城市令人意外：保山上漲197%、南陽上漲196%、大理上漲184%。

　　保山是誰？這個很多人連聽都沒聽說過的云南城市，常住人口只有263萬，2019年GDP只有960億元，房價漲幅如此之大令人大跌眼鏡。

　　當然，另一個原因是保山的房價基數太低了，2010年時只有2887元/㎡。南陽同樣如此，2010年的房價只有2757元/㎡。

　　但南陽的瘋狂還在繼續，這個以“爛尾樓之都”聞名在外的城市，卻有著千萬人口的支撐。9月份某樓盤甚至開出了均價14500元，600套房源3000人認籌。不知如此場景，會延續到何時。

　　此后，還有廣州、臨沂、北京、合肥四個城市的漲幅超過170%，躋身前10名。

　　與南陽同理，臨沂的人口也高達千萬級，是中國16個千萬人口城市中僅有的兩個三線城市。大量的外出務工者回鄉置業，也逐步推高了這里的房價。

　　從區域分布看，前50名的城市中有30個南方城市，北方20個，而前10名中有7個南方城市，北方僅有南陽、臨沂和北京殺入。

　　即便從全國格局看，南方城市的房價漲幅普遍比北方高，已是不爭事實。

　　而在217個城市中，還有30個城市的漲幅10年間未能超過50%，完全跑輸大盤。

　　這里面不僅有哈爾濱這樣的省會城市，也有榆林、大慶這樣典型的資源型城市。而其中，東北城市就占了接近一半之多，房價是經濟的反應，可見一斑。

　　墊底的溫州，10年來房價跌了31%。溫州也成為這十年間，中國房地產市場“牛熊交替”的見證者。

　　2010年前后，溫州房價漲到最高峰的3萬多，與杭州一起成為“樓市雙雄”，超過北上廣深四大一線城市，高居全國榜首。

　　但2011年，國家出手調控樓市，“新國八條”給了樓市一拳重擊。銀根收緊、貸款難度增加，加上民間借貸崩盤導致的高杠桿炒房客爆倉，溫州樓市開始直線暴跌。

　　直到2014年8月解除限購政策，溫州樓市經歷了連續36個月下跌。3年時間溫州房價下跌約40%，部分高檔樓盤價格下跌超過50%。此后，溫州房價才開始緩慢爬升，到今天的2萬元左右。

　　而10年前與當下中國房價最高的20個城市對比，更能看出時代變遷。

　　2010年排在第一的溫州，已經掉到了13。而當時的深圳，從第六位躥升到第一，稱霸全國。

　　另外，從這張表中還能看出，浙江的房價普遍較高。即便在2010年，溫州第一、杭州第四、寧波第七，加上后面的舟山、金華、臺州、紹興，20強城市中浙江有7個之多。

　　到了今天，浙江城市依然有5個城市入圍20強，舟山、臺州出局，麗水以1.8萬元的高價殺到18名，這也讓浙江成為平均房價最高的省份。

　　十年河東，十年河西。但唯一不變的，就是這20個城市基本被珠三角、長三角和京津冀三大都市圈承包。

　　無論投資抑或自住，去尋找人口持續流入、經濟穩定增長的城市，才是正確之道。

　　附：2010-2010年中國217個城市房價漲幅排行榜