韓國(guó)房?jī)r(jià)最主要的原因來(lái)自于韓國(guó)在全球絕無(wú)僅有的樓市和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

　　首先來(lái)看其獨(dú)特的樓市結(jié)構(gòu)。韓國(guó)首爾60%的家庭都是租戶，雖然這在全球主要中心城市中還算是“正常”，但是由于韓國(guó)獨(dú)特的租約結(jié)構(gòu)，這些租戶家庭大多數(shù)都擁有購(gòu)買住房的實(shí)力。

　　首爾大約有一半的租約是必須向房東繳納房?jī)r(jià)60%-80%的押金的，交了押金后可以“免費(fèi)住”規(guī)定的年數(shù)，期滿可以退房退押金；剩下一半是正常的押金+月租模式。

　　拿到高額押金的房主可以不斷層層加杠桿，控制大量住房——2億韓元付20%的首付，買了10億韓元的房子，然后租出去可以收進(jìn)來(lái)8億韓元的押金，然后這8億韓元再去付首付……

　　經(jīng)過(guò)幾輪操作，用2億韓元的資本就可以撬動(dòng)巨量房產(chǎn)——當(dāng)然，這是在政府限購(gòu)限貸之前的玩法。

　　在房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)候，房東需要承擔(dān)按揭貸款，租戶愿意用付巨額押金的方式來(lái)?yè)Q取“免租金”——因?yàn)榫C合算下來(lái)，這些資金放在銀行里的月利率，低于月租金；同時(shí)，用這些錢付首付貸款買房，每月還會(huì)產(chǎn)生負(fù)的按揭現(xiàn)金流，影響生活和消費(fèi)水平——而免費(fèi)租房，“省下來(lái)”的按揭款可以用來(lái)干別的事情。

　　可以說(shuō)在過(guò)去，房客和房東在這件事情上“各取所需”——房客享受了生活，房東在得到合理利潤(rùn)的同時(shí)，需要管理好現(xiàn)金流和貸款，并承擔(dān)房屋的維護(hù)責(zé)任。

　　但是，房?jī)r(jià)的快速上行，改變了原來(lái)“各取所需”的平衡——房客眼巴巴看著房?jī)r(jià)暴漲，將大量財(cái)富轉(zhuǎn)移給了房東，自己也想要自己的住房，甚至是要當(dāng)房東了。

　　房?jī)r(jià)越漲，這種趨勢(shì)就會(huì)越加強(qiáng)，韓國(guó)政府的行政措施是根本壓不住這種趨勢(shì)的。