終于，全國開發商一大難題來了。

　　因為今年全國開發商的償債高峰期已到。

　　根據統計數據顯示，11月開發商到期債務規模是1071億元，為年內最大到期債務規模。

　　作為一個依賴杠桿的行業，房地產業中不管是大開發商還是小開發商，最怕的就是融不到錢，還得被追債。

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　　在全國開發商償債高峰到期之際，那么開發商的融資又是怎樣的？

　　嚴+難。

　　比如國內的融資環境。

　　今年對很多房企而言，最意外的預計就是中央嚴控房企融資，設下”三道紅線”和”四檔管理”了。

　　1、 剔除預收款后的資產負債率大于70%；

　　2、 凈負債率大于100%；

　　3、 現金短債比小于1.0倍。

　　同時根據企業在上述監管指標下的分類分為紅、橙、黃、綠四檔。

　　全部“踩線”，為紅色檔，有息負債不得增加；

　　兩項“踩線”，為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%；

　　一項“踩線”，為黃色檔，有息負債規模年增速可放寬至10%；

　　沒有“踩線”，為綠色檔，有息負債規模年增速可放寬至15%。

　　這三條紅線設置之后，影響很大。

　　10月份萬科郁亮都曾表示：房地產“三條紅線”的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度。

　　國內很多開發商都踩線了，包括恒大、融創、綠地等行業大咖，就連一向資金面不錯的頭部開發商之一萬科都踩線。

　　而且據中證鵬元對201家發債樣本房企進行統計，“三道紅線”劃定的標準基本上與這201家房企中位水平相當。也就是說國內至少有一半開發商都踩了紅線。

　　再說說國外的融資情況。

　　就在11月2日，貝殼研究院發布報告顯示，1-10月房企境內外債券融資同比微增1%，而2019年同期同比增幅是21%，融資增幅大幅度收窄了20個百分點。

　　境外因為疫情的影響，本身融資難度就加大了，比如前十個月全國開發商的境外融資規模占比是38%，這是2017年以來的最低值，比2019年同期減少8個百分點。

　　整體境內外的融資，9-10月這兩個月開發商的融資規模都是低于到期債務規模，開發商的短期資金壓力上升。

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　　而2020年就只剩下2個月了，接下來開發商要面臨的是償債高峰、監管要求的降低負債、疊加沖業績的3重壓力。

　　眾所周知，國內的房地產企業基本上都是，融資、拿地、開發、賣房、回籠資金、擴張、再融資的循環模式。

　　就好比是串聯電路，不管哪一個環節斷了，企業也就跑不動了。

　　可以說，全國開發商最大的考驗來了，特別是高負債的開發商，或將是生死存亡的關鍵時刻。

　　最后說說啟示和建議：

　　開發商的資金壓力加大，疊加融資環境的收縮，很多人想到的應該就是降價賣房回籠資金了。

　　不過暴哥要說的是從長期的角度來看其實降價出售對開發商而言會帶來更大的風險。

　　比如說降價之后同樓盤原業主的對開發商的抵制、打砸等；

　　降價導致的利潤縮減，可能給企業帶來長期的惡性循環；

　　國內買漲不買跌的心理影響下，降價帶來的不可預知的“以價能否換量”等問題。

　　開發商不可能只考慮短期的資金回籠而斷了長期的財路，所以我認為開發商應對資金壓力大的方法更傾向于

　　1、提升銷售策略技巧。

　　2、減少拿地、放慢企業擴張速度。

　　3、加快項目的開發，加大供應。

　　在快周轉模式中，周轉速度快就可以將資本持續不斷的投入到新項目。

　　在慢周轉開發商40%的資金回報率下周轉一次的時間內就可以快周轉3-5次。

　　資金就加速回流了。

　　所以對個人購房者來說：

　　1、未來一方面新樓盤會加速入市，可以選擇的房子會比較多。

　　接下來將會迎來購房窗口期，未來1-2年內也是很多無房者的最佳買房時機。

　　現在樓市行情分化，二手房買賣信息不對稱，優質便宜的舊二手房產不容易挑選。

　　所以無房家庭可以多選擇新房。

　　2、開發商的銷售策略必然會更加多樣和具有迷惑性，需要留意。

　　開發商的大降價大概率是不會有的了，一方面不符合國家穩房價的要求，另外一方面對企業自身長期的發展也不好，理由前面也說了。

　　部分樓盤小優惠會有，但一些樓盤所謂的降價優惠可能只是噱頭。

　　真優惠還是假降價，買房的時候需要更加理性看待一些。