以下為報告主要觀點：

　　歷史回顧發(fā)現(xiàn)：過去一年住房市場經(jīng)歷了先降后升的V型變化，其空間分化有所減弱。第一，時間上，住房市場經(jīng)歷急速下降后轉(zhuǎn)向邊際遞減式回升。首先，全國住房價格增幅經(jīng)歷了下降、回升和企穩(wěn)的過程，截至2020年11月，房價平均水平突破萬元大關(guān)，全國房價平均為10071元/平方米，同比增長7.9%。其次，住房銷量創(chuàng)造了新高，住房開發(fā)量增速有升有降。在需求方面，月度住房銷售面積增長率波動較大，總體保持由降轉(zhuǎn)升的恢復(fù)態(tài)勢，并創(chuàng)造了新高水平；在供給方面，新開工、施工與竣工面積經(jīng)歷從驟降到波動性恢復(fù)的過程；待售住房面積有所增加，同比增幅呈現(xiàn)倒“U”型變動。再次，房地產(chǎn)投資經(jīng)歷從驟降到穩(wěn)步恢復(fù)性增長的過程，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)較大。全國住房開發(fā)投資額增幅呈現(xiàn)“V”型變動，住房開發(fā)投資當(dāng)月完成額同比增長率從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，后逐步上升，2至2020年10月，住房開發(fā)投資當(dāng)月完成額同比增速14.27%。2020年度住房開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)增速保持同步變動態(tài)勢，其對于穩(wěn)投資、促增長發(fā)揮了重要作用。最后，租賃市場受疫情沖擊較大且恢復(fù)緩慢，城市層級性分化比較明顯。疫情沖擊下全國住房租賃市場整體遇冷，不同層級城市間“冷熱不均”，分化明顯。第二，空間上，房價空間分化總體有所減弱。首先，總體房價降溫明顯，空間演變趨緩。房價上漲城市數(shù)量和上漲速度低于去年同期。其中一線城市房價水平大幅領(lǐng)先其它層級城市，一、二線城市二手房價格增速先緩慢下降再微幅上升，三線四線城市二手房價格增速有所回落。其次，房價水平區(qū)域差異大，東部地區(qū)領(lǐng)先，中西部地區(qū)并進(jìn)，東北地區(qū)墊底。最后，城市群房價增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。

　　總體現(xiàn)狀判斷發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)市場恢復(fù)比較理想，但特征不同以往。第一，樓市穩(wěn)定并對“六保六穩(wěn)”發(fā)揮關(guān)鍵性貢獻(xiàn)，取得了可喜的成績。首先，住房市場恢復(fù)基本符合預(yù)期，2020年1-11月，全國住宅和商品房累計銷售面積皆超過2019年的同期水平，房地產(chǎn)和住房開發(fā)投資恢復(fù)到中高速水平；其次，住房市場在嚴(yán)重外部沖擊下實現(xiàn)快速恢復(fù)，2020年住房市場經(jīng)歷1-2月份的劇烈下降后，開始快速回升，由負(fù)轉(zhuǎn)正；空間分化的勢頭有所趨緩，并且總體風(fēng)險有所下降；最為重要的是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)對“六保六穩(wěn)”貢獻(xiàn)較大。第二，房地產(chǎn)市場風(fēng)險、錯配和擠出的問題沒有根本解決，還存在潛在的隱憂。首先，炒房還沒有被完全控制，2020年11月，全國70個大中城市中有44個城市二手房價格環(huán)比上漲，高于10月份的39個；其次，樓市風(fēng)險總體仍比較大，其仍是經(jīng)濟(jì)金融的重要風(fēng)險源；再次，住房與人口分布錯配加劇，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中城市群和都市圈里，但是2002到2017年房地產(chǎn)銷售僅69.62%在都市圈和城市群，大城市住房供需矛盾依然比較突出；再次，租賃市場的問題層出不窮，“爆雷”事件頻頻發(fā)生；最后，房地產(chǎn)對消費、投資的擠出效應(yīng)有所增加并仍在阻礙結(jié)構(gòu)調(diào)整。第三，住房市場從劇烈波動增長轉(zhuǎn)向恢復(fù)性平緩波動增長，出現(xiàn)了新興的特征。具體而言，住房市場的增長周期長度未變，但波動幅度更加平緩，其季度變化始終存在，但變動幅度更為平緩，2020年經(jīng)歷了春寒夏暖秋冬回溫的轉(zhuǎn)變；其空間分化從持續(xù)轉(zhuǎn)向交替，從城市轉(zhuǎn)向都市圈城市群；此外，房地產(chǎn)投資增長在下降一個臺階后總體穩(wěn)定，而房價增長與經(jīng)濟(jì)增長從相背而行轉(zhuǎn)向相向而行。