遞表物管企業(yè)還在排隊(duì)等待之時(shí)，完成上市的物管企業(yè)則掀起了收并購(gòu)大潮。不過(guò)，收并購(gòu)?fù)苿?dòng)物管企業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)大的同時(shí)，還會(huì)帶來(lái)許多問(wèn)題。毛利率走低是其中之一。

　　2020年末，物業(yè)股一支接一支赴港上市；2021年初，物業(yè)公司的規(guī)模擴(kuò)張計(jì)劃也加速推進(jìn)，既有恒大物業(yè)(港股06666)、合景悠活(港股03913)的大手筆收并購(gòu)，在管面積一口氣完成躍升，也有金科智慧服務(wù)、弘陽(yáng)服務(wù)(港股01971)的小步快跑。

　　不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至1月末，各大上市物業(yè)公司披露了15起收并購(gòu)動(dòng)作。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2020年新上市物管企業(yè)達(dá)到16家之多，作為擴(kuò)大規(guī)模的快捷方式，物管企業(yè)將在2021年積極推動(dòng)收并購(gòu)。

　　并購(gòu)頻發(fā)

　　2月3日，眾安集團(tuán)(港股00672)旗下的眾安智慧生活服務(wù)有限公司以1.05億元的代價(jià)，將中國(guó)新城市(行情300778,診股)(港股01321)集團(tuán)的商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入囊中。

　　相較于眾安集團(tuán)的“小動(dòng)作”，恒大物業(yè)的收購(gòu)動(dòng)作可謂引人矚目。

　　立下每月新增拓展在管面積3000萬(wàn)平方米的“軍令狀”不久，1月29日，恒大物業(yè)披露了首次收并購(gòu)大動(dòng)作，其以15億元總對(duì)價(jià)，收購(gòu)寧波市雅太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)。

　　恒大物業(yè)公告顯示，寧波雅太在浙江、江蘇、山東、四川等13個(gè)省份39個(gè)城市擁有在管項(xiàng)目940個(gè)，在管面積超過(guò)8000萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、寫字樓、城市綜合體、大型工業(yè)園等業(yè)態(tài)，同時(shí)還擁有33個(gè)城市公共服務(wù)項(xiàng)目，在5A景區(qū)、地鐵、高鐵、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等公共建筑及城市公共服務(wù)領(lǐng)域擁有管理經(jīng)驗(yàn)。通過(guò)此次收購(gòu)，恒大物業(yè)的在管面積將超過(guò)3.8億平方米。

　　據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，截至2020年底，彩生活(港股01778)以約3.84億平方米的在管面位列行業(yè)第四位，碧桂園服務(wù)(港股06098)則以4.09億平方米位列第三位。也就是說(shuō)，收購(gòu)?fù)瓿珊螅愦笪飿I(yè)的在管面積將成為行業(yè)第四，距第三名也僅一步之遙。

　　同樣通過(guò)一筆收購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升的還有合景悠活。1月18日，合景悠活宣布擬以現(xiàn)金代價(jià)13.16億元收購(gòu)雪松智聯(lián)科技集團(tuán)有限公司的80%股權(quán)。

　　其中，截至2020年底，雪松智聯(lián)在管面積約8600萬(wàn)平方米，是合景悠活同期在管面積的2倍。收購(gòu)?fù)瓿珊螅暇坝苹畹脑诠苊娣e將突破1.2億平方米。據(jù)克而瑞物管發(fā)布的數(shù)據(jù)，合景悠活的在管面積規(guī)模此前位列行業(yè)45位，收購(gòu)?fù)瓿芍螅湓诠苊娣e將超過(guò)華潤(rùn)萬(wàn)象生活(港股01209)的1.1億平方米、低于藍(lán)光嘉寶服務(wù)(港股02606)的1.3億平方米，位列17或18位。

　　事實(shí)上，藍(lán)光嘉寶服務(wù)也是通過(guò)收購(gòu)逐步完成了規(guī)模擴(kuò)張。據(jù)嘉和家業(yè)統(tǒng)計(jì)，藍(lán)光嘉寶服務(wù)在2020年先后完成17次股權(quán)收并購(gòu)，共斥資約10億元，帶來(lái)5100余萬(wàn)平方米的管理規(guī)模。

　　促使大部分物管企業(yè)進(jìn)行收并購(gòu)的是其對(duì)規(guī)模的渴求。

　　“當(dāng)前正屬于物業(yè)行業(yè)跑馬圈地的重要階段，規(guī)模仍是物企企業(yè)發(fā)展的核心。” 藍(lán)光嘉寶服務(wù)董事長(zhǎng)姚敏表示。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄向記者表示，對(duì)于物管公司來(lái)說(shuō)，收并購(gòu)是迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的最有效手段，尤其是在當(dāng)前物管行業(yè)正處于迅速發(fā)展期，集中度尚不是很高的情況下，各大上市物管公司更是抓緊時(shí)機(jī)積極擴(kuò)張，提高市場(chǎng)占有率，迅速搶占市場(chǎng)。

　　2021年，物管行業(yè)的收并購(gòu)浪潮將更加猛烈。

　　“從上市企業(yè)收并購(gòu)發(fā)起時(shí)間看，多聚集于物企上市后的1-2年，其中上市后1年內(nèi)，是物企的黃金收購(gòu)窗口期。”嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長(zhǎng)唐卓認(rèn)為，“2020年新上市物企數(shù)量高達(dá)16家，這些企業(yè)的總?cè)谫Y凈額546億元，占總?cè)谫Y規(guī)模的75%，在資金、企業(yè)擴(kuò)張需求、利潤(rùn)要求、戰(zhàn)略發(fā)展、規(guī)模效應(yīng)的趨勢(shì)下，2021年將會(huì)成為物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)的大年。”

　　問(wèn)題潛藏

　　收并購(gòu)?fù)苿?dòng)物管企業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)大的同時(shí)，還會(huì)帶來(lái)許多問(wèn)題。毛利率走低是其中之一。

　　2019年底，碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至約30.2%。對(duì)此，碧桂園服務(wù)表示主要是由于其在2019年下半年收購(gòu)多個(gè)物業(yè)管理公司并積極加大對(duì)外市場(chǎng)拓展第三方項(xiàng)目，新增的項(xiàng)目拉低了物業(yè)管理服務(wù)的毛利率。

　　雅生活的物業(yè)管理服務(wù)毛利率水平也在2019年下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至25.3%，其表示原因之一便是收并購(gòu)企業(yè)貢獻(xiàn)同比提升，而該些企業(yè)采取市場(chǎng)化發(fā)展策略，毛利水平相對(duì)較低。

　　同時(shí)，對(duì)于物管行業(yè)來(lái)說(shuō)，規(guī)模擴(kuò)大并不必然等于估值上漲。彩生活很早就踏上了收并購(gòu)擴(kuò)張之路。公開(kāi)信息顯示，2014年上市之后，彩生活先后耗資近40億收購(gòu)了百余家企業(yè)，規(guī)模快速擴(kuò)大。2017年，彩生活以20.13億元的價(jià)格吞下了萬(wàn)達(dá)物業(yè)，合約管理總建筑面積在當(dāng)年突破了4億平方米。

　　不過(guò)，規(guī)模處于頭部的彩生活，卻一直陷在低估值中。就港股上市物企來(lái)看，其市盈率多在30-50倍，甚至在百倍以上，其中碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)的總市值已逼近2000億港元；而彩生活目前的市盈率約為9倍，總市值在50億港元左右。

　　“收購(gòu)確實(shí)是能快速提升物業(yè)公司管理規(guī)模的最佳手段，但需要與公司的經(jīng)營(yíng)模式和運(yùn)營(yíng)能力相聯(lián)系，需要有規(guī)模、有增長(zhǎng)、有特色的經(jīng)營(yíng)模式才更受資本市場(chǎng)青睞。”同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為。

　　陳霄也認(rèn)為，在物管公司大舉收并購(gòu)的同時(shí)，擴(kuò)張速度過(guò)快，成本上升，若是盈利水平不能跟上，則對(duì)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)將面臨挑戰(zhàn)，估值也會(huì)受到影響。

　　值得一提的是，在越來(lái)越多有名、有錢的大型物管企業(yè)涌入收并購(gòu)行列時(shí)，實(shí)力稍弱的中小型物管企獲得理想標(biāo)的的難度將加大。

　　1月31日，南都物業(yè)(行情603506,診股)發(fā)布公告稱，將與陜西國(guó)金實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、陜西秦嶺基金管理有限公司、陜西國(guó)金現(xiàn)代(行情300830,診股)生活服務(wù)有限公司簽訂《增資擴(kuò)股協(xié)議》，擬以自有資金135萬(wàn)元向標(biāo)的公司進(jìn)行增資。本次增資完成后，南都物業(yè)將持有標(biāo)的公司45%的股權(quán)，并納入公司合并報(bào)表范圍。

　　但上述標(biāo)的公司的業(yè)績(jī)并不十分突出，其2021年1月?tīng)I(yíng)業(yè)收入為0，凈利潤(rùn)-0.83萬(wàn)元。

　　相較而言，合景悠活拿下的雪松智聯(lián)截至2020年11月底實(shí)現(xiàn)收益約11.93億元、稅前凈利潤(rùn)約1.63億元；而恒大物業(yè)則與出讓方訂下了業(yè)績(jī)承諾，后者要保證寧波雅太方面在2021年度營(yíng)業(yè)總收入實(shí)現(xiàn)20億元、凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)1.2億元，2022年度營(yíng)業(yè)總收入實(shí)現(xiàn)23億元、凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)1.4億元。