中央放權(quán) 深圳土地及房地產(chǎn)市場或巨變 這兩大領(lǐng)域迎改革紅利；北上廣將跟隨？專家、房企最新解讀來了
深圳土地市場或?qū)⒂瓉砭薮笞兓?/P>
中央正式拋出“大禮包”，支持深圳建設(shè)先行示范區(qū)。10月11日晚間，新華社刊發(fā)《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳印發(fā)<；深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）>；》。
除了涉及資本市場的改革舉措，在土地管理制度方面的最新探索方向，成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士向證券時報·e公司記者表示，中央對深圳的最新土地管理制度的深化探索，會對接下來整個深圳土地市場、房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響。深圳已經(jīng)進(jìn)入了一個土地供應(yīng)的瓶頸，現(xiàn)在要在存量土地上進(jìn)行政策上的改革和突破，具備非常鮮明的政策引導(dǎo)性，以及深化改革釋放深度紅利的標(biāo)志性作用。
精準(zhǔn)靶向施策 突破土地供應(yīng)瓶頸
根據(jù)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》，將支持深圳在土地管理制度上深化探索。將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)。支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。
同時，支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的市場化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務(wù)監(jiān)管體系。試點(diǎn)實(shí)行土地二級市場預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。
對于上述政策出臺的背景，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長、復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心秘書長陳晟在接受e公司記者采訪時表示，這個是在中國經(jīng)濟(jì)啟動以國內(nèi)循環(huán)為主、國際國內(nèi)互促雙循環(huán)發(fā)展的新格局的大背景下，在深化改革方面的重要突破，瞄準(zhǔn)的是一些特大型的城市存在的土地管理制度問題。在已沒有增量土地空間的一些大城市上，通過土地空間的進(jìn)一步改革來釋放紅利。深圳的此次制度探索，將進(jìn)行相關(guān)領(lǐng)域的政策試點(diǎn)并實(shí)現(xiàn)突破。同時，在未來，相信會對北京、上海、廣州等城市形成積極的示范作用。
業(yè)內(nèi)人士表示，就深圳過去土地市場而言，一直存在三個關(guān)鍵問題，第一個是地少、第二個是土地的用地結(jié)構(gòu)不合理，第三個是很多的土地基本上已經(jīng)建設(shè)完成，主要都是存量用地。
數(shù)據(jù)顯示，過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平方米，位居103個城市中倒數(shù)第四。相比住宅用地，深圳在工業(yè)用地、商服用地上則要多出許多。數(shù)據(jù)顯示，過去十年深圳工業(yè)用地成交達(dá)到1147.78萬平，成交面積位居全國第82位；規(guī)劃建筑面積3586萬平方米，位居全國第52位。商服用地成交達(dá)到394.42萬平方米，位居第67位；規(guī)劃建筑面積1765.55萬平方米，位居第41位。
而毫無疑問，中央對深圳的最新土地管理新政，會對接下來整個深圳的土地市場、房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響，相當(dāng)于給予了深圳市在土地管理方面更大的自主權(quán)，從此，深圳可以在土地市場、房地產(chǎn)調(diào)控方面大膽探索一些新政策、新思路。
佳兆業(yè)集團(tuán)副總裁，首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策向e公司記者分析稱，總的來看，深圳土地管理制度的新探索，對推進(jìn)整個深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高住宅比例，促進(jìn)傳統(tǒng)工業(yè)用地的盤活等方面，都會帶來較為積極的影響。
“工改”業(yè)務(wù)有望成新機(jī)會點(diǎn)深汕跨區(qū)域發(fā)展迎東風(fēng)
隨著中央支持深圳在土地管理制度上不斷深化探索，深圳未來將會為全國試點(diǎn)出一條“存量、低效工業(yè)用地成功轉(zhuǎn)換及盤活”的創(chuàng)新道路，形成一個有效的土地供應(yīng)源頭，促使整個存量土地、城市更新進(jìn)入一個由地方政府主導(dǎo)審批的有序、良性循環(huán)中。
“此次提出的二三類用地混合，我覺得能夠更進(jìn)一步的為后續(xù)的工改保、工改商等等方面，帶來更大的政策空間。此前如果是工改工，房地產(chǎn)開發(fā)商會因?yàn)橥度霑r間長、資金占用大等問題而積極性較低。現(xiàn)在存量工業(yè)用地能夠通過合理的規(guī)劃調(diào)整等等各種方式實(shí)現(xiàn)盤活，相信對于整個深圳用地的供給，我覺得應(yīng)該會非常有幫助。”佳兆業(yè)集團(tuán)副總裁劉策表示。
而對于深圳從事城市更新的房企來說，政策有助于加大市場土地供給，帶來新的發(fā)展機(jī)會，預(yù)計未來對業(yè)務(wù)有提振作用，除了傳統(tǒng)舊村改造，后續(xù)工改業(yè)務(wù)有望成為新的機(jī)會點(diǎn)，拓展新土儲來源，后續(xù)要更加關(guān)注政策實(shí)際落地和調(diào)整節(jié)奏，先知先覺的房企預(yù)計會加大工改項(xiàng)目拓展。
此外，上述深圳先行示范區(qū)實(shí)施方案提到，深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。對此，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，跨區(qū)域發(fā)展深汕合作區(qū)，通過區(qū)域都市圈外延、跨界土地供應(yīng)的最新合作方式，可以使得深圳的發(fā)展有更多的有效空間，更多的發(fā)展動力，使之形成更多土地紅利支撐深圳整個區(qū)域城市發(fā)展的樣本。
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佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）：截至2020年中，佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)擁有城市更新項(xiàng)目土地儲備超4200萬平方米，年土地供應(yīng)量約80萬平方米。城市更新業(yè)務(wù)聚焦粵港澳大灣區(qū)、戰(zhàn)略布局全國10余個核心城市，業(yè)務(wù)涉及舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房以及爛尾樓改造，已成功打造深圳佳兆業(yè)中央廣場、北京佳兆業(yè)廣場、深圳佳兆業(yè)萬豪酒店等20余個城市更新項(xiàng)目。
深物業(yè)（000011）：深物業(yè)聚焦于高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管細(xì)分賽道，大股東在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面資源優(yōu)勢突出，為深物業(yè)在管面積的增長夯實(shí)基礎(chǔ)。截至2019年末，深物業(yè)在管面積超過2000萬方，其中優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理面積近800萬平米。
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沙河股份(行情000014,診股)（000014）：聚焦地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)營模式傳統(tǒng)，房地產(chǎn)銷售營收占比96%。深圳國資委系其第一大股東，通過深業(yè)集團(tuán)持有公司34.02%的股權(quán)。