合肥市《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》政策解讀

　　一、政策出臺背景和主要內(nèi)容

　　為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，針對當(dāng)前出現(xiàn)的新問題、新情況，市委、市政府認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院和省委、省政府決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，積極落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

　　《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）的主要特點(diǎn)是，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，在嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，突出民生屬性、突出精準(zhǔn)調(diào)控、突出綜合施策，多舉措滿足群眾居住需求。

　　《通知》主要內(nèi)容有8條：穩(wěn)定增加居住用地供應(yīng)、實(shí)行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策、深化住房限購措施、實(shí)行市區(qū)熱點(diǎn)樓盤“搖號+限售”政策、從嚴(yán)調(diào)控商品住房價(jià)格、加強(qiáng)住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設(shè)力度、嚴(yán)厲打擊各種房地產(chǎn)市場亂象。

　　二、保持居住用地市場供應(yīng)穩(wěn)定的主要措施

　　一是市自然資源和規(guī)劃局公開發(fā)布2021年度居住用地供應(yīng)計(jì)劃，加大市區(qū)居住用地供應(yīng)，保障市場穩(wěn)定。

　　二是加大居住用地信息公開，按季度公開存量居住用地信息，引導(dǎo)市場預(yù)期。

　　三是加大存量居住用地開竣工履約監(jiān)管，對未履行合同約定義務(wù)的，嚴(yán)格追究其違約責(zé)任。

　　三、市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策的主要內(nèi)容

　　在執(zhí)行我市現(xiàn)行義務(wù)教育招生入學(xué)政策基礎(chǔ)上，自2021年新入學(xué)起，實(shí)行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個學(xué)位，多胞胎、二孩等符合法律法規(guī)規(guī)定情形的除外。

　　四、二手住房限購政策的主要內(nèi)容

　　為精準(zhǔn)打擊部分區(qū)域二手住房和學(xué)區(qū)房炒作行為，在嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見的通知》（合政辦〔2016〕43號）的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收緊我市部分區(qū)域二手住房限購政策，即暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房。其中，學(xué)區(qū)范圍以2020年教育主管部門學(xué)區(qū)劃分方案為準(zhǔn)，后期學(xué)區(qū)劃分若有調(diào)整，則限購范圍對應(yīng)調(diào)整。

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場交易監(jiān)測情況，對出現(xiàn)異常交易的區(qū)域適時調(diào)整二手住房限購范圍。調(diào)整范圍由市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作聯(lián)席會議辦公室對外公布。

　　五、法人、非法人組織購買住房政策的主要內(nèi)容

　　針對法人、非法人組織參與購買熱點(diǎn)商品住房項(xiàng)目增多的現(xiàn)象，在借鑒外地調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，《通知》明確，在市區(qū)范圍內(nèi)暫停向法人、非法人組織出售新建商品住房和二手住房（經(jīng)批準(zhǔn)的人才公寓、重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目除外）。

　　六、“法拍房”限購政策的主要內(nèi)容

　　由于當(dāng)前我市“法拍房”未納入限購范圍，近期少數(shù)外地戶籍購房者通過法拍規(guī)避限購查詢，造成部分“法拍房”成交價(jià)格不斷走高，少數(shù)“法拍房”甚至遠(yuǎn)高于市場價(jià)成交，誤導(dǎo)市場預(yù)期。為封堵政策漏洞，《通知》明確，對市區(qū)范圍內(nèi)通過司法拍賣或招投標(biāo)中心公開拍賣方式取得商品住房的，均應(yīng)當(dāng)符合本市住房限購政策。

　　七、在途交易處理的主要措施

　　在途交易符合以下情形的，按原限購政策執(zhí)行：

　　1. 2021年4月5日（含當(dāng)日）前已通過市住房保障和房產(chǎn)管理局存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂存量房買賣合同的；2021年4月5日（含當(dāng)日）前已簽訂認(rèn)購協(xié)議并能提供定金或購房款轉(zhuǎn)賬有效憑證的（不含現(xiàn)金支付）。

　　2.人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認(rèn)個人住房轉(zhuǎn)讓的，法律文書裁決日期在2021年4月5日（含當(dāng)日）前的。

　　3. 2021年4月5日（含當(dāng)日）前，已進(jìn)入司法拍賣競價(jià)環(huán)節(jié)的。

　　八、市區(qū)熱點(diǎn)樓盤“搖號+限售”政策的主要內(nèi)容

　　為規(guī)范我市新建商品住房銷售行為，杜絕炒賣房號行為，保障購房者的合法權(quán)益，《通知》明確，加強(qiáng)房源信息公開監(jiān)督，自2021年4月6日起，登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于（含等于）1.5的熱點(diǎn)樓盤，均應(yīng)實(shí)行搖號銷售，由開發(fā)企業(yè)委托公證機(jī)構(gòu)予以公證。公證搖號銷售商品住房時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供不低于30%比例的房源用于剛需購房。搖號所購房源自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起3年內(nèi)不得上市交易。

　　實(shí)行搖號選房：第一步，進(jìn)行選房資格搖號。首先由剛需購房人進(jìn)行選房資格搖號，再由普通購房人進(jìn)行選房資格搖號，剛需購房人在本類別選房資格搖號未中的，可參與普通購房人選房資格搖號。第二步，進(jìn)行選房順序搖號。由獲得選房資格的購房人統(tǒng)一進(jìn)行選房順序搖號，按順序依次選房。登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人須保持一致，不得變更。具體搖號辦法另行規(guī)定。

　　剛需購房人須滿足以下條件：（一）登記購房人符合我市住房限購政策的；（二）登記購房人及其家庭成員在市區(qū)范圍內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房，且在意向登記之日前無住房轉(zhuǎn)讓記錄的；（三） 登記購房之日前3年內(nèi)擁有市區(qū)連續(xù)繳納2年以上個人所得稅或社會保險(xiǎn)證明的；（四）登記購房人登記購房之日時年齡在35周歲以下的。

　　九、從嚴(yán)調(diào)控商品住房價(jià)格的主要措施

　　一是強(qiáng)化房價(jià)地價(jià)聯(lián)動機(jī)制，嚴(yán)格“限房價(jià)”。新取得的居住用地，實(shí)行住房項(xiàng)目均價(jià)控制，平均備案價(jià)格不得突破土地出讓前預(yù)測均價(jià)。

　　二是從嚴(yán)控制樓幢計(jì)價(jià)面積，未列入容積率計(jì)算的地下部分不得作為住房面積對外銷售，不再納入商品住房價(jià)格備案范圍。

　　三是合理確定樓層差價(jià)，同一幢樓的同一套型價(jià)差幅度原則上控制在10%以內(nèi)。

　　十、住房貸款審慎管理的主要措施

　　一是加強(qiáng)經(jīng)營用途貸款合規(guī)管理。認(rèn)真貫徹落實(shí)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2021〕39號）要求，加強(qiáng)個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質(zhì)的審查，嚴(yán)肅查處經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場行為。

　　二是嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。注冊地在合肥的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行分檔管理，房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比不得超過《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（銀發(fā)〔2020〕322號）規(guī)定的各檔上限。已超上限的金融機(jī)構(gòu)，分別制定調(diào)整方案，在過渡期內(nèi)逐步向管理要求邊際收斂（后期若有具體實(shí)施細(xì)則出臺的，從其規(guī)定）。

　　十一、加大租賃住房建設(shè)力度的主要措施

　　目前，我市是全國住房租賃市場發(fā)展、中央財(cái)政支持租賃住房建設(shè)、利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，截至2020年底，已建成保障性租賃住房近17萬套。市委、市政府對租賃住房建設(shè)高度重視，采取了很多行之有效的措施，著力落實(shí)租購并舉制度，增加租賃住房供給，千方百計(jì)保障群眾住有所居。2021年，力爭再增加保障性租賃住房2萬套（間）以上，努力解決好新市民和青年人的住房問題。

　　十二、嚴(yán)厲打擊市場違規(guī)行為的主要措施

　　一是對市區(qū)范圍內(nèi)登記人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于（含等于）1.5的住房項(xiàng)目，實(shí)行搖號銷售，從源頭上堵塞價(jià)外加價(jià)行為；

　　二是實(shí)施舉報(bào)查處制，公布舉報(bào)電話，拓寬案件線索來源渠道；

　　三是強(qiáng)化部門聯(lián)動執(zhí)法，形成工作合力。2021年1月22日，市住房保障和房產(chǎn)管理局等5部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)厲打擊哄抬房價(jià)等違規(guī)行為切實(shí)規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序的通告》。市相關(guān)部門將繼續(xù)深入貫徹落實(shí)《通告》精神，市市場監(jiān)督管理局將加大對號頭費(fèi)、茶水費(fèi)、捆綁銷售等價(jià)格違法行為的查處力度；市住房保障和房產(chǎn)管理局將加大對房地產(chǎn)中介行業(yè)違規(guī)行為的查處力度；市公安局、市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室將加大對通過網(wǎng)絡(luò)、自媒體等煽動房價(jià)上漲、渲染市場恐慌情緒、哄抬房價(jià)、炒作市場等行為。