核心要聞：    
 
 從三季度結(jié)構(gòu)來看，8~9月連續(xù)兩月環(huán)比發(fā)債規(guī)模下降，且降幅逐步擴(kuò)大，融資監(jiān)管影響已初步顯現(xiàn)。從9月中上旬的融資數(shù)據(jù)看，全國房企境內(nèi)外融資全面井噴。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月中上旬，全國房企境內(nèi)債券發(fā)行超過605億，同比上漲了44%，同時(shí)，美元融資也超過60億美元。
 
----------
 



房企的融資環(huán)境日趨收緊。9月28日，相關(guān)媒體報(bào)道稱，有大行收到通知，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。

證券時(shí)報(bào)記者就此向多位大行人士求證，有大行分行人士稱，并未收到相關(guān)發(fā)文，但近期新增涉房貸款額度確有壓縮。

房企開發(fā)貸已收緊 個(gè)人按揭影響不大

隨著近日監(jiān)管部門出臺(tái)房企融資新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”控制房企有息債務(wù)的增長，這一新政開始逐步在銀行機(jī)構(gòu)中得到落實(shí)。

東部地區(qū)一大行高管對(duì)記者表示，銀行總行通常會(huì)按月確定各地方分支行的新增涉房貸款規(guī)模。雖然目前沒有收到總行或者監(jiān)管部門明確的控制新增涉房貸款的通知，但從近期總行分配給的新增房貸規(guī)模看有所壓縮。不過，這也可能是總行在內(nèi)部各分支行之間的調(diào)配變動(dòng)。

華北地區(qū)一大行人士則對(duì)記者表示，該行近期壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放規(guī)模，但個(gè)人按揭貸款政策并未調(diào)整，此輪房地產(chǎn)金融政策的收緊主要針對(duì)房企，對(duì)個(gè)人申請(qǐng)房貸影響不大。

“一般情況下，如果壓縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款，銀行與房企合作新樓盤的個(gè)人按揭貸款或會(huì)受影響；但如果是二手房申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款，則影響不大。總體看，目前我們的個(gè)人按揭貸款規(guī)模仍很充足，利率水平、放貸時(shí)長等并未出現(xiàn)明顯調(diào)整。”上述華北地區(qū)大行人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說。

不過，不同地區(qū)、不同銀行的情況會(huì)略有差異。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，由于部分銀行信貸額度緊張，在樓市銷售有所火爆的情況下，一些銀行反而呼吁客戶提前償還按揭貸款。

另有大行人士對(duì)記者表示，該行年初通常會(huì)對(duì)各省分支行制定綜合經(jīng)營計(jì)劃，其中包含個(gè)人按揭貸款的投放規(guī)模目標(biāo)，由于今年個(gè)別城市樓市回暖，某地區(qū)分支行僅用半年時(shí)間就把全年的個(gè)人按揭貸款投放額度用完，使得后續(xù)該地區(qū)新的個(gè)人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

針對(duì)監(jiān)管端收緊銀行涉房貸款規(guī)模，貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，銀行涉房貸款規(guī)模占比設(shè)置上限，是從金融端降低地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債的舉措，與地產(chǎn)企業(yè)端“三道紅線”降負(fù)債形成互補(bǔ)。在此政策下，預(yù)計(jì)未來銀行體系對(duì)于購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴(yán)格，放款周期將繼續(xù)延長。而對(duì)于媒體報(bào)道的多家銀行表示新增涉房貸款占比將降至30％以下，他認(rèn)為，在規(guī)模限制下銀行涉房貸款額度將主要向首套剛需及合理家庭自住購房需求傾斜。

實(shí)際上，今年以來，監(jiān)管部門持續(xù)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)金融政策。銀保監(jiān)會(huì)近日表示，“房住不炒”政策得到有效貫徹。持續(xù)開展30多個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)貸款專項(xiàng)檢查，壓縮對(duì)杠桿率過高、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)過重房企的過度授信，加大對(duì)“首付貸”、消費(fèi)貸資金流入房市的查處力度，引導(dǎo)銀行資金重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求。房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向得到有效遏制，助推房地產(chǎn)民生屬性逐步回歸。

三季度發(fā)債規(guī)模超預(yù)期 四季度融資規(guī)模或下降

受融資新規(guī)影響，近期房企債券融資超預(yù)期發(fā)行。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，第三季度（截至9月24日，下同），房企境內(nèi)外債券融資發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%，三季度發(fā)債規(guī)模刷新歷史記錄。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，從三季度結(jié)構(gòu)來看，8~9月連續(xù)兩月環(huán)比發(fā)債規(guī)模下降，且降幅逐步擴(kuò)大，融資監(jiān)管影響已初步顯現(xiàn)。

而從9月中上旬的融資數(shù)據(jù)看，全國房企境內(nèi)外融資全面井噴。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月中上旬，全國房企境內(nèi)債券發(fā)行超過605億，同比上漲了44%，同時(shí)，美元融資也超過60億美元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，市場傳聞房企融資收緊，所以大量房企在井噴融資，過去幾個(gè)月海外資本市場的動(dòng)蕩，基本封死了內(nèi)地房企海外融資的可能性，對(duì)部分房企具有重要意義的海外融資明顯減少，少數(shù)融資也面臨高價(jià)的可能性。但隨著6月海外疫情的部分緩解和國內(nèi)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，融資窗口再開，房企大額海外融資再次發(fā)布。大部分房企為了應(yīng)對(duì)未來可能的市場變化，近期加快儲(chǔ)備資金。對(duì)于杠桿率比較高的企業(yè)來說，最近融資壓力有所增加。

“8月住建部與央行約談重點(diǎn)房企后，再次向房企釋放‘降負(fù)債’信號(hào)，并下發(fā)《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營、財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測表》涉及資產(chǎn)負(fù)債率等8項(xiàng)指標(biāo)，其中涵蓋之前網(wǎng)傳‘三條紅線’指標(biāo)項(xiàng)。預(yù)計(jì)四季度金融監(jiān)管升級(jí)，金融環(huán)境趨緊，房企融資高度承壓。”潘浩說。

對(duì)于融資收緊的影響，標(biāo)普全球預(yù)計(jì)，受惠于銷售市場的穩(wěn)定化，多數(shù)受評(píng)開發(fā)商應(yīng)有能力應(yīng)對(duì)政策收緊。預(yù)計(jì)銀行間市場的再融資額度減少（減至開發(fā)商即將到期債券存量的70%~90%）對(duì)受評(píng)開發(fā)商的影響較小。但如果上交所的公司債券發(fā)行額度也嚴(yán)格削減，則政策收緊對(duì)開發(fā)商的沖擊會(huì)更大。

潘浩表示，四季度融資規(guī)模大概率保持環(huán)比下降，因此將進(jìn)一步加大房企銷售端壓力，房企為沖擊年度目標(biāo)，搶占“中秋十一”雙節(jié)假期市場，或多采取促銷政策，用回款對(duì)沖融資端壓力。