時(shí)代已變！樓市高杠桿 過(guò)去之功正成今日之禍
01
去杠桿
前些日，國(guó)內(nèi)某頭部房企一則真假難辨的懇請(qǐng)政府支持資產(chǎn)重組的情況報(bào)告刷屏。
報(bào)告顯示，該知名房企截至6月底的有息負(fù)債為8000余億，牽涉銀行類金融機(jī)構(gòu)171家、非銀行類金融機(jī)構(gòu)（主要是信托公司）121家。公司業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)到上下游8000余家合作商，目前在200多個(gè)城市擁有近800個(gè)項(xiàng)目，除了14萬(wàn)名員工外，還關(guān)聯(lián)到300余萬(wàn)人的就業(yè)。
目前公司正在進(jìn)行的重大資產(chǎn)重組若不能完成，將可能導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂、進(jìn)而產(chǎn)生金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，還面臨項(xiàng)目爛尾影響社會(huì)穩(wěn)定、上下游企業(yè)破產(chǎn)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展、重組失敗引發(fā)大規(guī)模群體性維權(quán)等眾多風(fēng)險(xiǎn)。
一時(shí)舉國(guó)嘩然，不過(guò)很快公司發(fā)文辟謠。
我們暫且不論該報(bào)告真假，但地產(chǎn)商減債務(wù)去杠桿卻是實(shí)實(shí)在在的。
8月20日，住建部、央行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)座談會(huì)，包括上文提到的房企在內(nèi)的12家頭部房企與會(huì)，會(huì)議形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。
什么樣的資金監(jiān)測(cè)和融資新規(guī)呢？三道紅線和四檔管理。
三線指：1）剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；2）凈負(fù)債率大于100%；3）現(xiàn)金短債比小于1倍。
根據(jù)以上三道紅線，房企每多踩一條線、有息負(fù)債年增速將降低5%，三條紅線全踩有息負(fù)債不得增加、三條紅線都沒(méi)踩有息負(fù)債最高增15%。
要知道，房地產(chǎn)行業(yè)本就是資金密集型行業(yè)、房企也一向是高杠桿運(yùn)作，此新規(guī)的目的就是要房企減債務(wù)、去杠桿…其實(shí)這三條紅線也隱含了房企去杠桿要達(dá)到的具體指標(biāo)。
自2016年本輪樓市調(diào)控以來(lái)，監(jiān)管層一直在限制資金流入樓市，這從銀行新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比也能看得出來(lái)。
房地產(chǎn)貸款占銀行新增貸款比重，自2016年到達(dá)近45%的高峰后一路下跌…跌倒了2020年上半年的近25%。
最近的新聞報(bào)道是，監(jiān)管層要求大型銀行進(jìn)一步控制房貸規(guī)模、甚至部分銀行已暫停按揭房貸業(yè)務(wù)。
房企必須堅(jiān)決降債務(wù)、去杠桿，這就是高層的態(tài)度。
02
杠桿之功
可在過(guò)去二十余年的房產(chǎn)大牛市當(dāng)中，房企高負(fù)債、行業(yè)高杠桿卻是再正確不過(guò)的操作。可以說(shuō)，沒(méi)有高杠桿就沒(méi)有房地產(chǎn)、沒(méi)有高杠桿就沒(méi)有城市大基建、沒(méi)有高杠桿就沒(méi)有惠及普通人的住房改善。
在房企手中沒(méi)錢、購(gòu)房者手中也沒(méi)錢一窮二白的基礎(chǔ)上，一座座樓房拔地而起、一片片小區(qū)空地建立、一個(gè)個(gè)家庭喜遷新居…憑的是什么？
高杠桿。
當(dāng)然，這背后牽涉到一套復(fù)雜的社會(huì)信用創(chuàng)造、維護(hù)體系，其中的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)就是銀行：房企買地沒(méi)有錢，怎么辦？銀行貸款。購(gòu)房者買房沒(méi)有錢，怎么辦？銀行貸款。
房企先貸款買地把房建到一定程度（比如出地面三四層），此時(shí)就可以向購(gòu)房者期房預(yù)售，購(gòu)房者去銀行貸款并交予地產(chǎn)商，地產(chǎn)商就有錢歸還買地的銀行貸款和建筑商墊款、并保證房屋建設(shè)后續(xù)資金的需求…一個(gè)房屋批量、快速建造的循環(huán)就此形成。
整個(gè)建造循環(huán)系統(tǒng)是誰(shuí)統(tǒng)籌掌舵的呢？地產(chǎn)商。憑借的是什么？高負(fù)債、高杠桿。
買地沒(méi)錢、負(fù)債貸款是高杠桿，打地基沒(méi)錢、建筑商墊款是高杠桿，上下游合作商先干活后拿錢保證項(xiàng)目完工、是高杠桿，房子還沒(méi)建好先拿到購(gòu)房者的按揭房款、也是高杠桿…地產(chǎn)商建房的全流程幾乎都沒(méi)花自己的錢、都在用別人的錢，也因此一度被稱為“空手套白狼”——要說(shuō)杠桿高手，非地產(chǎn)商莫屬。
但是這樣做有問(wèn)題嗎？沒(méi)有。
憑借地產(chǎn)商的高杠桿操作，大批量的普通人住進(jìn)了新屋、城市高樓大廈鱗次櫛比、市政建設(shè)日新月異……在這個(gè)過(guò)程中，地產(chǎn)上下游行業(yè)迅猛發(fā)展、國(guó)家經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)、百姓生活居住體驗(yàn)煥然一新。
當(dāng)很多人在抱怨月供壓力大、一輩子給銀行打工的時(shí)候，卻忽略了自己已是有資產(chǎn)者、并處在歷史上普通人住房條件最好的時(shí)代。
時(shí)過(guò)境遷，過(guò)去的杠桿之功卻正在成為今日的杠桿之禍…時(shí)代變了。
03
杠桿之過(guò)
世界上不存在“一招鮮 吃遍天”。同樣的策略，在不同的外部環(huán)境下甚至?xí)a(chǎn)生截然相反的效果，比如房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿。
這里就要談到杠桿的雙面性，它既是天使、能放大收益，也是魔鬼、會(huì)放大虧損，就看在順勢(shì)還是逆勢(shì)。
過(guò)去二十年是快速城市化的二十年，大量農(nóng)村人進(jìn)城、大量小城市的人口往大城市聚集，由此產(chǎn)生了海量的住房需求，結(jié)果就是房子供不應(yīng)求、建造多少房子就能賣掉多少房子、甚至還要托關(guān)系搶房子。
在這樣的市場(chǎng)里，地產(chǎn)商撬的杠桿越高、建造的房子也就越多，在不愁銷售的情況下自然利潤(rùn)就越高…杠桿放大了營(yíng)收和利潤(rùn)，所以一定程度上說(shuō)杠桿越高越好。
可現(xiàn)在呢？
我國(guó)目前城市化率已達(dá)60%，已進(jìn)入城市化的后半場(chǎng)，也就意味著沒(méi)有大規(guī)模的人口集中性的向城市聚集了，其結(jié)果就是對(duì)房屋需求的下降。
此時(shí)加杠桿就會(huì)產(chǎn)生反噬的惡果：高杠桿負(fù)債蓋房，可房子銷售不出去，沒(méi)有銷售回款就無(wú)法還債降杠桿，并且杠桿是有成本的——就是貸款的利息必須得支付。如此以來(lái)，曾經(jīng)的高杠桿—高周轉(zhuǎn)—高回報(bào)的閉環(huán)就被打破，曾經(jīng)的杠桿助力也就變成了今日的杠桿反噬。
如同推倒了多米諾骨牌，一系列的連鎖反應(yīng)接踵而至：建筑商拿不到錢不再繼續(xù)施工、交房延期除了支付違約金外還影響后續(xù)銷售、裝修低劣、綠化縮水、房屋品質(zhì)下降、甚至?xí)霈F(xiàn)項(xiàng)目爛尾……緊接著就是客戶維權(quán)不斷、甚至影響社會(huì)穩(wěn)定，當(dāng)然還少不了金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。本文開(kāi)頭流傳網(wǎng)絡(luò)的某頭部房企的情況報(bào)告中說(shuō)明的最壞結(jié)果就可能出現(xiàn)。
城市化上升期，住房需求巨大、房企高杠桿如同順?biāo)兄垡环L(fēng)順；城市化后半場(chǎng)，住房需求有限、房企高杠桿如同逆水行舟費(fèi)勁艱難。
這背后是時(shí)代的巨變和大趨勢(shì)的改變。
04
時(shí)代趨勢(shì)
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查中心曾發(fā)布過(guò)《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》的報(bào)告，報(bào)告顯示我國(guó)一線城市、二線城市、三線城市的住房空置率分別為16.8%、22.2%和21.8%。
今年4月，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組在《中國(guó)金融》撰文稱，調(diào)查顯示，顯示我國(guó)城鎮(zhèn)住房擁有率高達(dá)96%。
我國(guó)目前的住房狀況是，總量均衡、甚至出現(xiàn)微量過(guò)剩，結(jié)構(gòu)上失衡、主要是熱點(diǎn)的一二線城市住房出現(xiàn)短缺。這就是過(guò)去二十年余年，我國(guó)房地產(chǎn)爆棚發(fā)展的結(jié)果。
過(guò)去房地產(chǎn)的黃金年代，房企負(fù)債高杠桿、期房預(yù)售再把杠桿轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的紅利下、收入也迅速增長(zhǎng)，之前巨大的動(dòng)月供壓力瞬間因收入增長(zhǎng)而快速緩解——想想十年前三四千元的月供壓力多大，可隨著收入的快速增長(zhǎng)，月供壓力隨即消除。
這是一個(gè)良性閉環(huán)：房企高杠桿建房、百姓高月供供樓、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)帶動(dòng)大家收入增長(zhǎng)、增長(zhǎng)的收入再去緩解月供的壓力。
而今經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)不再、收入快速增長(zhǎng)不再、住房基本得到滿足，房企高杠桿運(yùn)作的閉環(huán)就不復(fù)存在……再高杠桿經(jīng)營(yíng)，那不是找死嗎？！
國(guó)家處于快速城鎮(zhèn)化的高速增長(zhǎng)階段，房企高杠桿于普通百姓改善住房、于國(guó)家?guī)?dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、于企業(yè)帶來(lái)營(yíng)收利潤(rùn)，政府高層自然鼓勵(lì)。當(dāng)國(guó)家處于城鎮(zhèn)化中后期，房企再高杠桿運(yùn)作就會(huì)造成住房產(chǎn)能過(guò)剩，很容易引發(fā)一系列惡劣后果……此時(shí)的高杠桿，無(wú)異于經(jīng)濟(jì)的一顆定時(shí)炸彈。
這就是近一兩年來(lái)中央高層時(shí)時(shí)、次次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段”的原因，也是最近要求房企降杠桿、減負(fù)債的背后邏輯。
從1998年福利分房制度結(jié)束，至今房地產(chǎn)二十余年的快速發(fā)展成就了無(wú)數(shù)的“房產(chǎn)淘金者”，也為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了卓越的貢獻(xiàn)，但很顯然，二十余年的高速發(fā)展之路終將終結(jié)…現(xiàn)在，這一時(shí)刻正在到來(lái)。
時(shí)代不可抗、階段不可違、趨勢(shì)不可逆，不管你愿不愿意，都得面對(duì)這一現(xiàn)實(shí)。
房企高杠桿，必將成為歷史。