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深圳土地市場或將迎來巨大變化！

中央正式拋出“大禮包”，支持深圳建設先行示范區。10月11日晚間，新華社刊發《中共中央辦公廳　國務院辦公廳印發<深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）>》。

除了涉及資本市場的改革舉措，在土地管理制度方面的最新探索方向，成為外界關注的焦點。

業內人士向證券時報·e公司記者表示，中央對深圳的最新土地管理制度的深化探索，會對接下來整個深圳土地市場、房地產市場產生很大的影響。深圳已經進入了一個土地供應的瓶頸，現在要在存量土地上進行政策上的改革和突破，具備非常鮮明的政策引導性，以及深化改革釋放深度紅利的標志性作用。

精準靶向施策　突破土地供應瓶頸

根據中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，將支持深圳在土地管理制度上深化探索。將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。

同時，支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

對于上述政策出臺的背景，中國房地產數據研究院執行院長、復旦大學住房政策研究中心秘書長陳晟在接受e公司記者采訪時表示，這個是在中國經濟啟動以國內循環為主、國際國內互促雙循環發展的新格局的大背景下，在深化改革方面的重要突破，瞄準的是一些特大型的城市存在的土地管理制度問題。在已沒有增量土地空間的一些大城市上，通過土地空間的進一步改革來釋放紅利。深圳的此次制度探索，將進行相關領域的政策試點并實現突破。同時，在未來，相信會對北京、上海、廣州等城市形成積極的示范作用。

業內人士表示，就深圳過去土地市場而言，一直存在三個關鍵問題，第一個是地少、第二個是土地的用地結構不合理，第三個是很多的土地基本上已經建設完成，主要都是存量用地。

數據顯示，過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平方米，位居103個城市中倒數第四。相比住宅用地，深圳在工業用地、商服用地上則要多出許多。數據顯示，過去十年深圳工業用地成交達到1147.78萬平，成交面積位居全國第82位；規劃建筑面積3586萬平方米，位居全國第52位。商服用地成交達到394.42萬平方米，位居第67位；規劃建筑面積1765.55萬平方米，位居第41位。

而毫無疑問，中央對深圳的最新土地管理新政，會對接下來整個深圳的土地市場、房地產市場產生很大的影響，相當于給予了深圳市在土地管理方面更大的自主權，從此，深圳可以在土地市場、房地產調控方面大膽探索一些新政策、新思路。

佳兆業集團副總裁，首席經濟學家劉策向e公司記者分析稱，總的來看，深圳土地管理制度的新探索，對推進整個深圳的產業結構，提高住宅比例，促進傳統工業用地的盤活等方面，都會帶來較為積極的影響。

“工改”業務有望成新機會點　深汕跨區域發展迎東風

隨著中央支持深圳在土地管理制度上不斷深化探索，深圳未來將會為全國試點出一條“存量、低效工業用地成功轉換及盤活”的創新道路，形成一個有效的土地供應源頭，促使整個存量土地、城市更新進入一個由地方政府主導審批的有序、良性循環中。

“此次提出的二三類用地混合，我覺得能夠更進一步的為后續的工改保、工改商等等方面，帶來更大的政策空間。此前如果是工改工，房地產開發商會因為投入時間長、資金占用大等問題而積極性較低。現在存量工業用地能夠通過合理的規劃調整等等各種方式實現盤活，相信對于整個深圳用地的供給，我覺得應該會非常有幫助。”佳兆業集團副總裁劉策表示。

而對于深圳從事城市更新的房企來說，政策有助于加大市場土地供給，帶來新的發展機會，預計未來對業務有提振作用，除了傳統舊村改造，后續工改業務有望成為新的機會點，拓展新土儲來源，后續要更加關注政策實際落地和調整節奏，先知先覺的房企預計會加大工改項目拓展。

此外，上述深圳先行示范區實施方案提到，深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。對此，中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，跨區域發展深汕合作區，通過區域都市圈外延、跨界土地供應的最新合作方式，可以使得深圳的發展有更多的有效空間，更多的發展動力，使之形成更多土地紅利支撐深圳整個區域城市發展的樣本。

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天健集團(000090)：2019年底，深圳市國資委組建了國有獨資的深圳市特區建工集團有限公司（簡稱特區建工集團），以“先行示范”標準，全力打造深圳城市建設與服務的核心骨干力量。按照深圳市委市政府要求，特區建工集團全面對標上海建工集團，力爭成為營收超1000億元的大型綜合性建工產業集團。此前，深圳市國資委將天健集團4.39億股股份無償劃轉至特區建工集團，成為天健控股股東。

佳兆業集團　(01638.HK)：截至2020年中，佳兆業城市更新集團擁有城市更新項目土地儲備超4200萬平方米，年土地供應量約80萬平方米。城市更新業務聚焦粵港澳大灣區、戰略布局全國10余個核心城市，業務涉及舊城鎮、舊村莊、舊廠房以及爛尾樓改造，已成功打造深圳佳兆業中央廣場、北京佳兆業廣場、深圳佳兆業萬豪酒店等20余個城市更新項目。

深物業（000011）：深物業聚焦于高端產業園區物管細分賽道，大股東在產業園區方面資源優勢突出，為深物業在管面積的增長夯實基礎。截至2019年末，深物業在管面積超過2000萬方，其中優質產業園區管理面積近800萬平米。

深振業A(000006)：截至2019年末，公司總土地儲備為234.47萬方，其中33%位于惠州、20%位于長沙，13%位于河源；可出租物業建面為13.31萬方，90%位于深圳。公司在深汕合作區開發的振業時代花園項目一期已售罄。

沙河股份（000014）：聚焦地產領域，經營模式傳統，房地產銷售營收占比96%。深圳國資委系其第一大股東，通過深業集團持有公司34.02%的股權。